專題：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行 機(jī)構(gòu)解讀

　　來源：華夏時(shí)報(bào)

　　華夏時(shí)報(bào)記者 劉詩(shī)萌 北京報(bào)道

　　2024年年中出臺(tái)的“存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量”的樓市政策，也將延伸至土地市場(chǎng)。

　　據(jù)新華社，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行。會(huì)議提出，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。這是繼4月30日政治局會(huì)議首次提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，9月26日政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量之后，這一政策在高層會(huì)議上被再次強(qiáng)調(diào)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前增量和存量之間的工作重心和定位變化，總體上是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。尤其是從存量用地、存量商辦項(xiàng)目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫(kù)存等問題，同時(shí)也產(chǎn)生了新的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。所以嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量，既是消化庫(kù)存的重要體現(xiàn)，也是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要抓手。

　　土地市場(chǎng)也要“去庫(kù)存”

　　2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以來，全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)也步入了調(diào)整通道。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2021年全年，全國(guó)土地出讓收入87051億元，同比增長(zhǎng)3.5%，雖然創(chuàng)下歷史新高，但增幅與歷年相比明顯下調(diào)；2022年，土地出讓金大幅滑落至66854億元，比上年下降23.3%；2023年，這一數(shù)字進(jìn)一步縮減至57996億元，與2021年的峰值相比縮水了33.4%。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，土地供求兩端持續(xù)縮量。2024年1—11月，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模、土地出讓金累計(jì)同比降幅均在三成左右。企業(yè)端，央國(guó)企、地方國(guó)資仍是主力，其監(jiān)測(cè)的22城住宅用地中，央國(guó)企、地方國(guó)資拿地金額合計(jì)占比達(dá)77%。民企信心仍偏弱，拿地金額占比不足兩成。

　　在這一背景下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于土地市場(chǎng)的供應(yīng)作出了新的部署。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)是對(duì)此前“嚴(yán)控增量”的繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，意味著庫(kù)存過大的城市或區(qū)域，比如庫(kù)存周期超過18個(gè)月的地區(qū)，要控制新增用地供應(yīng)。具體實(shí)施時(shí)，可能以因區(qū)施策的方式來推進(jìn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者指出，此次明確合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，目前各地已經(jīng)在供地方面有了新的轉(zhuǎn)向，更強(qiáng)調(diào)和房企購(gòu)地意向進(jìn)行緊密對(duì)接。從2024年四季度供地情況來看，主要側(cè)重在對(duì)優(yōu)質(zhì)土地和好地段土地的供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)取消限價(jià)、減少配建、取消現(xiàn)房銷售等。從這個(gè)角度看，2025年土地供應(yīng)將堅(jiān)持“控量提質(zhì)”的導(dǎo)向。

　　而在存量方面，李宇嘉認(rèn)為，存量用地，特別是2022年之前供應(yīng)的土地，由于其價(jià)格明顯下跌，很多地塊在外圍區(qū)域，有配建和自持的規(guī)定。在當(dāng)前中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)新一代商品住房的競(jìng)爭(zhēng)新環(huán)境下，按照原有規(guī)劃可能無法推進(jìn)開發(fā)。他進(jìn)一步指出，盤活存量之所以備受重視，主要原因在于存量地和房屋規(guī)模都比較大，且戶型和用途不適應(yīng)當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，價(jià)格也在下降過程中。如果這部分盤活不了，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)一直在惡化，房地產(chǎn)就無法實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

　　專項(xiàng)債或?qū)l(fā)力

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，此前專項(xiàng)債用于收購(gòu)存量閑置土地、3000億元保障性住房再貸款收購(gòu)存量商品房政策已經(jīng)落地，未來相關(guān)政策有望繼續(xù)完善，如財(cái)政部細(xì)化落地專項(xiàng)債額度等相關(guān)政策，為各地執(zhí)行提供更多資金支持，以打通收儲(chǔ)過程中存在的價(jià)格撮合難度大、地方國(guó)企資金成本較高、供需錯(cuò)配等卡點(diǎn)，促進(jìn)存量商品房去化。值得關(guān)注的是，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要盤活存量商辦用房，將存量商辦用房轉(zhuǎn)為保障房或是重要內(nèi)容之一。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，盤活存量用地和商辦用地，這也就意味著后續(xù)各類金融財(cái)政資源會(huì)加快導(dǎo)入。從土地屬性來看，將包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地和工業(yè)用地等類型，很大程度上會(huì)通過政府相關(guān)資金介入，尤其是存量土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債資金。這一資金或?qū)⒋笈?、高效率地?duì)房企消化存量土地發(fā)揮積極作用，這也是房企2025年要重點(diǎn)把握的工作方向。

　　值得注意的是，本次會(huì)議在財(cái)政政策方面，也強(qiáng)調(diào)了增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用，擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍。優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，提高資金使用效益，更加注重惠民生、促消費(fèi)、增后勁，兜牢基層“三?！钡拙€。此前，10月的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安明確，將疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　華泰證券相關(guān)研報(bào)預(yù)計(jì)，明年全國(guó)兩會(huì)可能公布新增3萬億元的特別國(guó)債、4.5萬億元地方專項(xiàng)債，其中包括用于補(bǔ)充銀行資本金的1萬億特別國(guó)債、8000億元用于化解存量隱債的地方專項(xiàng)債以及約5000億元地方專項(xiàng)債可能用于收購(gòu)存量閑置土地和商品房。